La capacidad crediticia de las comunidades de propietarios en actuaciones de conservación, rehabilitación y mejora energética. Incidencia del RD-Ley 19/2021, de 5 de octubre, y de la Ley de impulso a la rehabilitación 10/2022, de 14 de junio, en el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

Abstract

[eng] The lack of legal personality of the board of owners in multi-unit buildings to contract external financing and become the debtor of loans for energy improvement (and other maintenance and rehabilitation works) of the building or estate is a barrier that Royal Decree Law 19/2021, 5 October (which was validated following the emergency procedure by Law 10/2022, 14 June) has sought to alleviate by giving the board "full credit capacity" through the amendment of art. 9.5 of the Consolidated Text of the Land Law. On the other hand, the regulation has relaxed the quorum for the adoption of community agreements on energy efficiency and improvement works in buildings. However, more often than not, the common assets will not suffice to cover the loan. Therefore, the owners of private elements will have to take part in the debt recovery proceedings (whether fast-track or not) and in the enforcement of the debt against their privately owned units. The intervention of the individual owners will continue to be necessary in order to register a security interest over the building, since, by contrast to what happens in other legal systems, in the Spanish model the building is nothing more than the private elements that compose it, together with other common elements that cannot be subject to separate encumbrances.

[spa] La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios para contratar financiación externa y constituirse en deudora de préstamos destinados a la mejora energética (y otros actos de conservación y rehabilitación) del edificio o complejo inmobiliario es un escollo que el RD-Ley 19/2021, de 5 de octubre, convalidado por procedimiento de urgencia mediante Ley 10/2022, de 14 de junio, ha pretendido paliar atribuyéndoles “plena capacidad crediticia” mediante la modificación del art. 9.5 del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Por otra parte, la norma ha relajado el quórum de adopción de acuerdos comunitarios sobre actuaciones de eficiencia y mejora energética de los edificios, pero no evitará la necesidad de intervención de los propietarios de elementos privativos del edificio o complejo inmobiliario en el proceso declarativo o monitorio ni en el posterior de ejecución si, como es lo habitual, los fondos y créditos a favor de la comunidad resultan insuficientes. La intervención de los propietarios individualmente considerados seguirá siendo necesaria para inscribir cualquier garantía real sobre el edificio, puesto que, a diferencia de lo que acontece en otros ordenamientos de nuestro entorno, este no es otra cosa que los elementos privativos que lo componen, unidos a otros comunes que no pueden ser objeto de gravamen separado.

[cat] La falta de personalitat jurídica de les comunitats de propietaris per a contractar finançament extern i constituir-se en deutora de préstecs destinats a la millora energètica (i altres actes de conservació i rehabilitació) de l'edifici o complex immobiliari és un escull que l’RDL 19/2021 de 5 d'octubre, convalidat per procediment d'urgència mitjançant Llei 10/2022, de 14 de juny, ha pretès pal·liar atribuint-los “plena capacitat creditícia” mitjançant la modificació de l'art. 9.5 del Text Refós de la Llei del Sòl. D'altra banda, la norma ha relaxat el quòrum d'adopció d'acords comunitaris sobre actuacions d'eficiència i millora energètica dels edificis, però no evitarà la necessitat d'intervenció dels propietaris d'elements privatius de l'edifici o complex immobiliari en el procés declaratiu o monitori ni en el posterior d'execució si, com és habitual, els fons i crèdits a favor de la comunitat resulten insuficients. La intervenció dels propietaris individualment considerats continuarà sent necessària per a inscriure qualsevol garantia real sobre l'edifici, ja que, a diferència del que esdevé en altres ordenaments del nostre entorn, aquest no és una altra cosa que els elements privatius que el componen, units a altres que són comuns i que no poden ser objecte de gravamen separat.