Habitatge, localització residencial i contraurbanització: una anàlisi des de la teoria econòmica

Abstract

[cat] La tesi aproxima les anàlisis en economia de l'habitatge amb els móns de l'economia regional i urbana i pretén bastir a la comunitat científica de nous instruments d'anàlisi econòmica del bé habitatge i del funcionament del mercat residencial en un context de moviments centrífugs de la població i de l'activitat econòmica, des de les grans ciutats cap a assentaments urbans perifèrics (contraurbanització).Defensem la tesi que la contraurbanització continuarà i s'accentuarà a mesura que la "nova economia" i "la nova dinàmica econòmica global", ambdues lligades a les noves tecnologies i a l'us d'internet, es consolidin i generalitzin, atès que afebleixen les economies d'aglomeració. Tanmateix, aquest nou paradigma que plantegem, ens porta a discutir la tesi segons la qual les grans aglomeracions urbanes siguin els únics centres econòmics rellevants. En un entorn de gran terciarització de la societat i dins aquesta nova "era de la informació", s'accentua un canvi en l'estil de vida dels individus i en les estructures dels mercats residencial i laboral, atès que els costos de transport i accessibilitat tendeixen a reduir-se significativament, mentre que la motorització de la població, les noves telecomunicacions i la progressiva implantació de les noves formes de treball permeten habitar la distància. Així, es pot predir un suavitzament progressiu del nivell jeràrquic dels sistemes urbans, com conseqüència de l'aparició d'aquests nous elements antijeràrquics en els nous processos econòmics i territorials, accentuant la diversificació espacial del sistema productiu i residencial tot implicant un procés de reasignació de recursos en l'espai a través de processos d'arbitratge.En aquest marc el preu del sòl i habitatge, i en concret la consideració de l'individu vers més espai residencial a menor preu i menys diseconomies de congestió, es constitueix com la força centrífuga rellevant que origina el concepte de "ciutat difusa" o "ciutat regió" en termes funcionals. Els actors del fenomen de contraurbanització per tant, a banda de les empreses, són individus que no troben la relació preu-qualitat de l'habitatge desitjada dins una aglomeració urbana en les primeres etapes del cicle vital i per aquells que en una etapa posterior, bàsicament en períodes d'estabilitat econòmica i de formació familiar, tenen el desig de millora i d'ajust de preferències residencials i opten per la reposició residencial.D'altra banda atenent els plantejaments abans esmentats l'anàlisi teòrica que plantegem també fa una anàlisi del procés d'arbitratge en el mercat residencial que reassigna la població seguint criteris de maximització d'utilitat, tot considerant que accions estatals, com la recent liberalització del mercat del sòl o l'establiment de determinades infraestructures de comunicacions, poden accentuar aquesta reasignació de recursos en l'espai de manera que proposem que els criteris d'avaluació de projectes públics tinguin en compte el principi de neutralitat i compensació espacial.Alhora, hem considerat el paper dels costos de transport i d'accessibilitat entre les localitzacions residencial i laboral, lligant els enfocaments de l'economia urbana derivada d'Alonso (amb T(x) com costos intraurbans) amb els de la nova geografia econòmica de Krugman (amb "tau" com costos interurbans). La irrupció de les innovacions tecnològiques en telecomunicacions, el teletreball, internet, la digitalització, en aquests models i en un marc de globalització equival a una tendència dels costos (T(x) i "tau") a reduir-se significativamente implicant una reducció dels beneficis d'aglomeració. Les conseqüències que se'n deriven són un procés d'arbitratge entre els diferents submercats residencials d'una àrea urbana funcional incidint en la difusió de la urbanització i propiciant una tendència cap a la convergència en preus de l'habitatge dins aquesta.Empíricament hem considerat l'àrea funcional de Barcelona com el concepte de ciutat a tenir en compte en termes de ser un únic mercat residencial,perquè la xarxa urbana de municipis que el configuren són substitutius imperfectes entre ells, en termes de localització residencial de l'individu. En concret, l'àrea funcional que plantegem la configuren els municipis de la Regió Metropolitana de Barcelona (RMB) i d'altres fora d'aquesta, com ara Manresa, Igualada i Vic, però que hi tenen una accessibilitat, ràpida i fàcil.Hem optat per un estudi empíric indicatiu de la revelació de preferències a partir de l'observació de les eleccions dels individus en relació a les variables del mercat residencial que els individus tenen en compte quan opten per una localització residencial diferent a la laboral, entenent que si ambdues localitzacions són diferents i l'individu no opta per mudar-se prop de la localització laboral és per què revela preferida la localització residencial. En aquest sentit, observant les eleccions residencials esmentades podem estimar les preferències subjacents en què es basen i que han generat tals eleccions.Els resultats de l'anàlisi han estat coherents amb el marc teòric plantejat en el treball. Així, eIs resultats de l'estimació demostren que el sòl més proper al "central business district" (CBD), que representa Barcelona i municipis continus de l'AMB, és el que té associats menors temps de desplaçament, essent preferit en igualtat de condicions, i per tant, és el més demandat i el més car. Alhora, la gran aglomeració de l'activitat econòmica en aquest nucli implica una competència entre eIs diversos usos del sòl (comercial, oficines o habitatge) que incrementa el seu preu, implicant la dispersió residencial cap a la perifèria residencial substitutiva. Relacionat amb els dos arguments esmentats el model demostra la següent relació: El sòl i per tant l'habitatge, és més car a les zones de major activitat econòmica; un determinat espai està formada per submercats residencials definits per àrees urbanes funcionals amb unes característiques pròpies dins la jerarquia de xarxes urbanes i amb unes fronteres que es van difuminant progressivament a mesura que ens allunyem del CBD.

[eng] This doctoral thesis presents a theory economic analysis of counter-urbanization and residential location and a model of spatial location of economic agents within a given territory. Provided some plausible conditions obtain, the optimum location is generated. Special attention is paid to the impacts of transportation cost decrease on urban dispersion.We estimate a model of commuting using some desirable residential and workplace amenities between 19 origin and 19 destination jurisdictions in the Barcelona metropolitan area. Our main result is that dispersion in non-monocentric cities becomes increasingly when the transportation cost is sufficiently· low and compensation for commutes takes the form of both lower housing prices and higher wages.